0 Generelt

01 Innhold

Denne anvisningen drøfter hvordan offentlig regelverk angir begrensning av bygningers høyde og forklarer hvordan de ulike begrepene og målereglene forholder seg til hverandre. Anvisningen forklarer begrepet «planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen», som ofte blir misforstått. Anvisningen behandler også bruken av begrepet «etasje».

02 Hensikt

Man kan ha behov for å fastsette maksimalt tillatte høyder eller antall etasjer i følgende tilfeller:

– ved krav om heis (se pkt. 2)

– for brannsikring (se pkt. 3)

– ved avstander til nabogrense (se pkt. 4)

– ved grad av utnytting (se pkt. 5, 6 og 7)

– for bygningers plassering i høyden (se pkt. 8)

Hensikten med slik begrensing er å sikre brukbarhet, lys og luft mellom bygninger og hindre at miljøet og bybildet skal bli skadelidende.

03 Målemetoder

Det er forskjellige metoder for måling av:

– etasjeantall

– møne- og gesimshøyde

– bygningens hoveddel og tilleggsdel

Referansehøyden det skal måles fra, kan angis som: kotehøyde eller planert terrengs gjennomsnittsnivå.

De ulike metodene er beskrevet i pkt. 1.

1 Definisjoner

11 Generelt

Ulike varianter av teknisk forskrift til pbl og av NS 3940 definerer begreper og målemetoder til bruk ved måling og begrensning av bygningers høyde.

For å oppfylle bestemmelser i arealplaner skal man benytte de reglene og definisjonene som gjaldt da arealplanen ble vedtatt. For å oppfylle øvrige bestemmelser skal man benytte de reglene og definisjonene som gjelder på tidspunktet for rammesøknaden.

Kommunene har ikke anledning til å formulere regler som avviker fra disse, men kan ha andre bestemmelser i tillegg til begrensninger basert på disse reglene.

12 Gesimshøyde (TEK-97 § 4-2 / TEK10 § 6-2)

Gesimshøyde er høyden på skjæringslinjen mellom ytterveggens ytre flate og takflaten (overflaten på ferdig tekking), se fig. 12 a. Det spiller ingen rolle hvordan selve gesimsen er utformet, og det er ikke mulig å redusere gesimshøyden ved store utkragede gesimser.

Dersom ikke annet er angitt, måles gesimshøyden i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen, se pkt. 14. Gesimshøyden kan også måles fra havoverflaten (kotehøyde).

Dersom taket har brystning eller parapet som stikker mer enn 0,3 m opp over takflaten ved gesimsen, regnes høyden til toppen av brystningen.

Dersom en bygning har flere gesimshøyder, skal man ved beregning av høyde i forhold til grad av utnytting ikke benytte et gjennomsnitt av gesimshøydene. Det er den øverste gesimshøyden som gjelder, se fig. 12 b. Fram til 2006 har man vanligvis sett bort fra gesimshøyden til arker eller takopplett som ikke er bredere enn en tredjedel av fasadelengden.

Fig. 12 a og b

a. Gesimshøyde måles til skjæringspunktet mellom veggliv og takflate, dvs. oppå taktekningen. Der brystning eller parapet er høyere enn 0,3 m, måles høyden til overkant av brystning eller parapet. Høyden skal måles fra havnivå (kotehøyde) eller fra planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen.

b. Har bygningen gesimser i flere høyder, skal den høyeste legges til grunn. På tak med arker benytter man arkens gesimshøyde. SINTEF Byggforsk anbefaler at man måler arkens gesimshøyde som vist på figuren. Vi anbefaler også at man ser bort fra arker og takopplett som til sammen er mindre enn 1/3 av fasadelengden. Disse to anbefalingene er ikke i tråd med veileder Grad av utnytting fra 2007.

13 Mønehøyde (TEK-97 § 4-2 / TEK10 § 6-2)

Mønehøyde er høyde på overkanten av bygningens høyeste møne, målt oppå ferdig tekning. Dersom ikke annet er angitt, måles mønehøyden i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen, se pkt. 14. Mønehøyden kan også oppgis som høyde over havet (kotehøyde).

Tradisjonelt har man ikke sett på vanlige skorsteiner, ventilasjonslyrer osv. i forbindelse med begrensing av bygningers høyde. Tekniske installasjoner plassert utvendig på tak kan få anselige dimensjoner, og slike installasjoner bør tas med ved vurdering av bygningens mønehøyde.

For bygninger med inntrukket loftsetasje og slake tak kan det være vanskelig å fastslå om bygningen holder seg innenfor bestemmelsene om mønehøyde (og gesimshøyde). En praktisk måte å vurdere dette på er å tenke seg at man legger et tradisjonelt, symmetrisk saltak med maksimal gesims- og mønehøyde over bygningen, se fig. 13 a. Dersom inntrukne loftsetasjer, store utvendige installasjoner osv. holder seg innenfor dette saltaket, kan man godkjenne bygningens høyde.

I bybebyggelse kan man også benytte siktlinjer fra gater eller nabolag som begrensning på tillatt takoppbygg, se fig. 13 b.

Fig. 13 a

Symmetrisk saltak som begrensningslinje for takform

Fig. 13 b

Siktlinje som begrensningslinje for takform

14 Planert terrengs gjennomsnittsnivå (TEK-97 § 3-8 / TEK10 § 6-2)

141 «Planert terreng» er terrengoverflaten når terrenget er ferdig utgravd, tilfylt eller på annen måte omdannet etter byggeprosessen, og kan derfor være noe helt annet enn "opprinnelig terreng". Utover det som kreves etter Skjønnhetsparagrafen (pbl (1985) § 74.2 / pbl (2008) §§ 29-1 og 29-2), er det i utgangspunktet ingen grenser for hvor bratte skråningene på oppfyllingene kan være. Det kan likevel være bestemmelser i regulerings- eller bebyggelsesplan som begrenser oppfyllingshøyde og skråningsvinkel.

142 «Planert terrengs gjennomsnittsnivå» er den gjennomsnittlige høyden på ferdig planert terreng. Denne høyden er et beregnet nivå som angis med en bestemt kotehøyde. Man kan beregne planert terrengs gjennomsnittsnivå langs en fasade, se pkt. 144, eller rundt bygningen, se pkt. 145.

143   Terrenglinjen er skjæringslinjen mellom ferdig planert terreng rundt bygningen og selve bygningskroppen.

144 «Planert terrengs gjennomsnittsnivå langs en fasade» er gjennomsnittshøyden på terrenglinjen langs fasaden, se fig. 144.

Fig. 144

Planert terrengs gjennomsnittsnivå langs en fasade er gjennomsnittshøyden på terrenglinjen langs fasaden.

145 «Planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen» er den gjennomsnittlige høyden på terrenglinjen mot alle fasadene på bygningen. Gjennomsnittsnivået skal fastsettes for hele bygningen under ett. Planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen blir altså terrengets gjennomsnittlige «vannstand» rundt bygningen, se fig. 145 og pkt. 52.

Fig. 145

Planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen er gjennomsnittshøyden på terrenglinjene langs alle fasader.

146 Enkel beregning av planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen: For vanlige bygninger på tomter med lite eller jevnt fall, vil det normalt være tilstrekkelig å fastlegge kotehøyden for planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen ved å måle hvert hjørne av bygningen, summere kotehøydene for hvert av de fire hjørnene og dividere på fire.

147 Mer nøyaktig beregning av planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen: Figur 147 viser fire fasader med terrenglinjer mot ferdig planert terreng. Planert terrengs gjennomsnittsnivå beregnes ved å måle arealet mellom terrenglinjene og et horisontalt plan, for eksempel murkrona eller gesimsen. Arealet kan beregnes med rektangler og trekanter, eller det kan planimetreres der kravene til nøyaktighet er store. Arealene summeres for alle fasader og divideres med bygningens totale ytterveggslengde. Resultatet er avstanden mellom det horisontale planet og gjennomsnittsnivået for planert terreng rundt bygningen.

Fig. 147

Nøyaktig fastsetting av gjennomsnittlig terrengnivå rundt bygningen kan gjøres ved å beregne veggarealet mellom gesims og planert terreng langs fasadene og dividere på summen av fasadelengdene.

15 Etasjetall (TEK-97 § 4-1 / TEK10 § 6-1)

Etasjeantallet i en bygning er summen av måleverdige etasjer og plan som ligger over hverandre, og som utgjør bygningens hoveddel og tilleggsdel, se pkt. 16. Følgende etasjer og plan regnes likevel ikke med i etasjeantallet:

– kjeller som bare inneholder tilleggsdel, og som har himling mindre enn 1,5 m over planert  terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen

– mellometasje som har bruksareal mindre enn 1/5 av underliggende hele etasjes bruksareal

– loft som bare inneholder tilleggsdel, og som har bruksareal mindre enn 1/3 av underliggende etasjes bruksareal

Antall etasjer brukes til å fastsette brannklasse og krav til tilgjengelighet. Etasjeantallet er ikke et egnet styringsmiddel for grad av utnytting eller bygningers høydeplassering. Høyden på etasjer kan variere, og definisjonen gir mulighet for loft og underetasjer som ikke regnes med i antall etasjer, se fig. 15.

Fig. 15

Antall etasjer skal ikke brukes for å fastsette høyder ved grad av utnytting. Figuren viser en bygning som har én tellende etasje og illustrerer hvorfor etasjetall er uegnet til å begrense bygningers volum.

16 Hoveddel og tilleggsdel

161 Generelt. Bygninger deles opp i hoveddel og tilleggsdel etter funksjon. Hoveddel omfatter hovedrommene, mens tilleggsdelen omfatter birom. Hoveddel for boliger er definert som boligareal. Hva som inngår i hoveddel og tilleggsdel, var eksemplifisert i NS 3940, 2. utgave, se pkt. 162 og 163. Veiledningen til TEK10 § 6-1 har tilsvarende formuleringer.

162 «Boligbygg. I hovedel inngår følgende rom innenfor en bruksenhet (bolig) uansett hvilken etasje rommene befinner seg i: oppholdsrom, soverom, kjøkken, rom for personlig hygiene og for klesvask, badstue, trimrom, rom for svømmebasseng, vindfang, entré, solenergirom som brukes som oppholdsrom også om vinteren, rom for kommunikasjon, inklusive trapp, mellom rom som nevnt ovenfor.

I tilleggsdel inngår:

a) deler av en bruksenhet som ikke inngår i hoveddel, for eksempel boder og oppbevaringsrom, solenergirom som ikke kan brukes som oppholdsrom om vinteren, garasje, fyrrom, søppelrom, tekniske rom, balkonger, terrasser og andre åpne deler, rom for kommunikasjon, inklusive trapp, mellom rom som er nevnt ovenfor, og mellom disse rom og hoveddel

b) alle felles deler, for eksempel boder og oppbevaringsrom, vaskeri, trimrom, lekerom, selskapsrom o.l., garasje, fyrrom, søppelrom, tekniske rom, portrom, svalgang og andre åpne deler, rom for kommunikasjon (inklusive trapp og heis) som brukes av flere bruksenheter (boliger)

Merknad: I visse boligtyper som kollektivhus, studenthjem, eldrehjem o.l. kan også fellesrom som for eksempel oppholdsrom, hobbyrom og trimrom regnes til hoveddel. Denne kan da om nødvendig deles i privat hoveddel og felles hoveddel.»

163 «Næringsbygg, institusjonsbygg o.l. I hoveddel inngår: bruksenheter i sin helhet, uansett beliggenhet i bygningen og inklusive rom for kommunikasjon innen en bruksenhet (kan betegnes privat hoveddel), rom som brukes i forbindelse med flere bruksenheter til arbeid, hvile eller hygiene, for eksempel konferanserom, spiserom, resepsjon, toalettrom (felles hoveddel).

I tilleggsdel inngår: felles oppbevaringsrom og garasje, rom for kommunikasjon (inklusive trapp og heis) som betjener flere bruksenheter, ventilasjons- og ledningssjakter, rom for bygningens drift og vedlikehold, for eksempel fyrrom, søppelrom, tekniske rom, portrom, arkader og andre åpne deler.»

2 Krav om heis

TEK10 § 12-3 krever heis i arbeids- og publikumsbygninger med mer enn ett plan, og i boligbygning hvor det er to eller flere etasjer mellom bygningens inngangsplan og inngangsplanet til en eller flere av boenhetene. Etasjeantallet måles etter reglene i pkt. 15 og pkt. 16.

3 Brannsikring

Begrensning av antall etasjer (se pkt. 15) og bygningens totale høyde (se pkt. 43) er nødvendig av hensyn til brannklasse og utforming av rømningsvei. I denne forbindelsen er det av betydning om det gjelder «rom til varig opphold», det vil si om det gjelder hoveddelen eller tilleggsdelen av en bygning, se pkt. 16. Se også Planlegging 321.022 Oversikt over krav og løsninger ved brannteknisk prosjektering av bygninger og 321.036 Rømning fra bygninger ved brann.

4 Høyde mot nabogrense

41 Avstandskrav

Hvis ikke en eventuell arealplan (kommuneplan, kommunedelplan, reguleringsplan eller bebyggelsesplan) sier noe annet, skal bygninger ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til bygningens halve høyde (se pkt. 42) og ikke under 4,0 meter (pbl (1985) § 70.2 / pbl (2008) § 29-4). I en arealplan kan kommunen angi en annen (mindre eller større) avstand til nabogrense enn hovedregelen i pbl.

Kommunen kan godkjenne at bygning plasseres nærmere nabogrense enn angitt i pbl eller arealplan når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke eller hvis det er snakk om oppføring av garasje, uthus o.l. hvor verken samlet bruksareal eller bebygd areal er over 50 m2.

42 Måleregler for pbl (1985) § 70.2 / pbl (2008) § 29-4

Hvis avstand til nabogrense er avhengig av bygningens høyde, beregner man bygningens gjennomsnittlige gesimshøyde på den fasaden som vender mot nabogrensen, målt fra ferdig planert terreng langs den aktuelle fasaden. Se fig. 42 a.

Hvis bygningen har flere gesimser med ulik høyde, ser man bort fra gesimser som ikke vender mot naboen.

For fasader og terreng med enkel geometrisk form kan man måle gesimshøyden i hver ende av fasaden og regne ut gjennomsnittet. Ved mer kompliserte former kan man beregne høyden som vist i fig. 42 b.

Regelverket baserer seg på at det er en gesims, det vil si langvegg, som vender mot naboen, og sier ingenting om mønehøyden på en gavlvegg som vender mot nabogrensen. Dette er problematisk, da det er den totale fasadehøyden som burde være interessant å begrense.

Fig. 42 a Gjennomsnittlig gesimshøyde mot nabogrense

Fig. 42 b

Beregning av gjennomsnittlig gesimshøyde ved geometrisk komplisert fasade. Fasaden deles inn i felter med enkel geometrisk form.

43 Brann og høyde mot nabogrense

Bestemmelsene om avstand til nabogrense skal hindre brannspredning mellom byggverk. Målereglene er forskjellige avhengig av om høydebegrensningen følger av pbl (1985) § 70-2 / pbl (2008) § 29-4 eller av brannkapitlet i TEK (TEK-97 § 7-26 / TEK10 § 11-6), se fig. 43.

Dersom brannsikkerheten er ivaretatt på annen måte, for eksempel med bruk av brannklassifiserte bygningsdeler, bør det være enkelt å få tillatelse til å plassere en bygning nærmere nabogrensen. Dette er spesielt aktuelt ved utbygging og fortetting i småhusområder, se Planlegging 321.077 Brannteknisk prosjektering. Områdeplanlegging.

Fig. 43

Høydemåling av gavl

44 Naboloven

Lov om rettshøve mellom grannar (naboloven) § 4 sier: «Ingen må byggja såleis at takdrop eller snøras fell ned på granneeigedom til skade eller ulempe for grannen. Dør og likeins vindauga eller annan gjennomsynleg opning i vegg mot granne må ikkje vera nærare granneeigedomen enn 1,25 meter. Har veggopning som nemnt serleg heimel, må grannen ikkje byggja nærare opninga enn 1,25 meter.»

Kommunen kan gi en byggetillatelse etter pbl som er i strid med naboloven. Dersom man har fått tillatelse og ønsker å bygge nærmere enn nabolovens begrensninger, bør man få skriftlig tillatelse fra naboen. Dersom en nabo ønsker å hindre eller fjerne bebyggelse nærmere enn nabolovens begrensninger, må han gå til privat søksmål mot naboen.

5 Grad av utnytting. Arealplaner vedtatt 1997–2006

51 Generelt

Ved grad av utnytting er det nødvendig å begrense bygningers høyde og volum i forhold til nabobebyggelsen. Ved grad av utnytting er det uinteressant om arealer er innredet eller ikke. Det interessante er hvilket ytre volum bygningen framtrer med.

Bygningers høyde begrenses ved å fastsette maksimal gesims- og/eller mønehøyde. For fastsetting av øvre målepunkt, se pkt. 12 (gesims) og pkt. 13 (møne). Høyden angis enten i meter over planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen (se pkt. 14 og pkt. 52) eller med kotetall (se pkt. 53) (TEK-97 § 3-9).

Hvis ikke en arealplan fastsetter noe annet, kan en bygning verken ha større gesimshøyde enn 8,0 m eller større mønehøyde enn 9,0 m, målt med utgangspunkt i planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen (pbl (1985) § 70.1 / pbl (2008) § 29-4).

Antall etasjer skal ikke brukes som høydebegrensning ved fastsettelse av grad av utnytting.

Ulike måter å begrense en bygnings areal på er beskrevet i Planlegging 310.220. Dersom arealbegrensningen er gitt ved tillatt bruksareal (T-BRA) eller prosent tomteutnyttelse (% TU), benyttes planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen som grunnlag for å avgjøre hvor mye bruksareal helt eller delvis under terreng som skal medregnes.

52 Høydeberegning ut fra planert terreng

521 Generelt. Planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen kan fastlegges mer eller mindre nøyaktig, avhengig av byggesakens omfang og byggets plassering, se pkt. 14.

Ved søknad om byggetillatelse skal man angi eksisterende og ferdig planert terreng på fasadetegninger. Den prosjekterende bør beregne planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen og vise nivået på fasadetegningene. Dette gjøres sjelden, og kommunen må derfor konstruere nivået, noe som kan gi opphav til uenighet.

Figur 521 a viser terrengets gjennomsnittsnivå. Gjennomsnitts terrengnivå rundt bygningen kan være spesielt vanskelig å forstå og fastsette for terrassehus, se fig. 521 b.

Fig. 521 a

Planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen er et teoretisk nivå; et gjennomsnitt av høyden på terrenget der det møter husveggen.

Fig. 521 b

For terrassehus blir planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen en svært abstrakt høydereferanse.

522 Manipulering av planert terreng. Høydebegrensning basert på planert terrengs gjennomsnittsnivå kan føre til at utbyggere «planerer» terrenget med høy utnytting eller høy bygningsplassering for øye, se fig. 522 a og 522 b. For naboene kan planert terreng være en overraskende høydereferanse for nye bygninger.

Fig. 522 a

«Planert» kan bety tilbakefylt, planert, terrassert, oppfylt eller utgravd terreng. Det ferdige terrenget rundt hele bygningen er utgangspunktet for å fastsette gjennomsnittlig terrengnivå rundt bygningen. Gjennomsnittlig terrengnivå rundt bygningen kan heves med oppfylling.

Fig. 522 b

Gjennomsnittlig terrengnivå rundt bygningen kan senkes med utgraving.

523 Tiltak fra kommunens side for å hindre eller begrense manipulering av planert terreng:

– kreve terrenglinjer inntegnet. Det er lettest å manipulere terrenget og høydebegrensningene hvis ikke kommunen har krevd at eksisterende og nytt terreng skal være tegnet inn på fasadetegningene. Kommunens fremste redskap for å hindre slik manipulering er derfor å kreve terrenglinjer tegnet inn på fasadetegningene.

– bygningers høydeplassering skal godkjennes av kommunen, se pkt. 8. I denne godkjenningen kan kommunen vurdere om ønskede terrengoppfyllinger er spekulative.

– søknadspliktige terrengendringer. Terrengendring på mindre enn 3,0 m i spredtbygd strøk og 1,5 m i tettbygd strøk (0,5 m for rekke- eller kjedehus o.l. i tett bebyggelse) er i utgangspunktet fritatt fra søknadsplikt. Endringer ut over dette er i seg selv søknadspliktige. Fritaket fra søknadsplikt forutsetter blant annet at terrengendringen ikke er til urimelig ulempe for omgivelsene eller allmenne interesser. Kommunen har anledning til å skjerpe inn disse begrensningene i arealplaner eller å foreta en streng vurdering av hva som er til ulempe for naboer i enkeltsaker.

– estetikkbestemmelser. Hvis kommunen får inn en byggesøknad som oppfyller gjeldende høydebegrensninger, men som gir et klart uheldig resultat, kan kommunen bruke Skjønnhetsparagrafen (pbl (1985) § 74.2 / pbl (2008) §§ 29-1 og 29-2) aktivt.

– midlertidig byggeforbud. Etter at kommunen har mottatt en byggesøknad, kan kommunen legge ned midlertidig byggeforbud for å utarbeide en regulerings- eller bebyggelsesplan med høydebegrensninger som styrer utformingen av bebyggelsen bedre.

53 Høydeberegning ut fra kotehøyde

531 Generelt. Kotehøyden referer til høyden over havflaten og blir ikke påvirket av hvordan terrenget rundt bygningen utformes eller «planeres», se fig. 531. Høydefastsettelse med kotehøyde er entydig og brukes der man ønsker å styre høyden i detalj. Naboer oppfatter ofte det opprinnelige terrenget som utgangspunktet for nye bygningers høyde. Dette er det bare kotehøyde som ivaretar.

Fig. 531

Dersom gesims og mønehøyde blir angitt ved kotetall, er ikke høyden avhengig av terrengforming som oppfyllinger og eventuelt utgraving rundt huset.

532 Kotehøyde er oftest å foretrekke. Høydebegrensning basert på planert terreng kan manipuleres, mens en gitt kotehøyde er absolutt. Det er derfor i mange tilfeller en fordel å benytte kotehøyde. Kotehøyde er velegnet for mindre planområder, for eksempel sentrumskvartaler og enkelttomter. Det passer også for områder med små høydeforskjeller. Kotehøyde bør også brukes der det er ønskelig å sikre utsikt og dagslys for eksisterende bygninger.

Kotehøyde anses vanligvis som spesielt uegnet for spredt hyttebebyggelse i kupert terreng, fordi kommunen da må beregne en mengde forskjellige kotehøyder. Men også her kan kotehøyde benyttes med fordel: Dersom hver eiendom har fått et snevert byggeområde med et senterpunkt som skal dekkes av bygningen, angitt på et alminnelig kotekart, kan reguleringsbestemmelsene fastsette maksimal møne- og gesimskote som en sum av en fast, angitt høyde og kotetallet for hver eiendoms senterpunkt, se fig. 532.

Fig. 532

En fleksibel variant av kotehøyde benyttet for spredt hyttebebyggelse i kupert terreng. Eiendommene er store, mens byggeområdet per eiendom er lite. Tillatt utnyttingsgrad er høy, for eksempel 40 % BYA av tomtas byggeområde, men bygningens grunnflate må dekke senterpunktet i byggeområdet. Høydebegrensningene kan f.eks. være «Maks gesimshøyde er 3,5 m over kotehøyden på byggeområdets senterpunkt. Maks mønehøyde er 4,5 m over kotehøyden på byggeområdets senterpunkt.» For den midterste eiendommen blir da maks gesimshøyde 355,5 + 3,5 = 359,0 moh, og maks mønehøyde 355,5 + 4,5 = 360,0 moh. Man oppnår jevnstore hytter på tomter med ulik størrelse, og utbyggerne har ingen beveggrunner til å bearbeide terrenget utover det som er naturlig for å danne atkomst og uteplasser.

54 Spesielle bygninger

For en bygning som går gjennom et kvartal, bestemmer kommunen hvilke høyder som skal brukes for de ulike delene av bygningen. Det samme gjelder for hjørnebygninger og for byggverk med svært stort areal eller uvanlig form.

En skjematisk høydebegrensning av større bygninger i kupert terreng, lange bygninger eller bygninger med flere fløyer (for eksempel institusjons-, kontor- og industribygg) kan få utilsiktede konsekvenser, se fig. 54. Kommunen bør da bruke skjønn for å fastsette både det gjennomsnittlige terrengnivået og bygningers høyde. Man kan sette ulike begrensninger for ulike deler av bygningen, eller man kan vurdere hver fløy for seg.

Fig. 54

Skjematisk høydefastsetting for store bygninger kan få uheldige resultater. Når man har store bygninger i kupert terreng eller bygninger med flere fløyer, kan kommunen godkjenne at man deler opp bygningen og beregner høyden for hver del eller fløy for seg.

55 Takvinkel

Bestemmelser om gesimshøyde eller mønehøyde alene gir ikke styring med takvinkelen. En konsekvens kan være at bebyggelsen blir oppført med en uønsket takform, for eksempel slake eller flate tak.

Der styring med takvinkelen er ønskelig, kan kommunen fastsette vinkelen i regulerings- eller bebyggelsesplanen. En mer fleksibel og mindre byråkratisk måte å oppnå ønskede takformer på, er å benytte Skjønnhetsparagrafen (pbl (1985) § 74.2 / pbl (2008) §§ 29-1 og 29-2) aktivt.

6 Grad av utnytting. Arealplaner vedtatt før 1997

Reguleringsplaner vedtatt i perioden 1987 til 1997 har bestemmelser som ikke i vesentlig grad avviker fra bestemmelsene gjengitt i pkt. 5.

Reguleringsplaner som er eldre enn 1987 benyttet begrepet utnyttingsgrad. Det er ikke mulig å regne om fra utnyttingsgrad til bebygd areal, bruksareal eller andre nyere begreper. Høydebegrensning ble i hovedsak angitt i antall etasjer, men også mer primitive beregninger av gesims- og mønehøyde ble benyttet.

7 Grad av utnytting. Arealplaner vedtatt etter 2007

I 2007 ble NS 3940 revidert. Revisjonen samkjørte standarden bedre med målereglene i TEK-97, samtidig som det 1. juli 2007 ble gjort noen mindre endringer i TEK-97. Den vesentligste endringen i denne sammenhengen, var at en planbestemmelse kunne angi gatenivå som basis for høydemåling, i tillegg til planert terrengs gjennomsnittsnivå og kotehøyde.

TEK10 viderefører bestemmelsene i TEK-97, men føyer til at planen kan angi at eksisterende terreng også kan være basis for høydemåling.

I 2007 ble det utgitt en ny veileder til bestemmelsene om grad av utnytting. Den gjelder også for TEK10. Selv om forskriftsteksten i liten grad er endret, viser veilederen en tydelig, men rigid fortolkning av reglene, særlig forståelsen av gesimshøyde.

Veilederen av 2007 angir for eksempel at øvre ende av et pulttak er bygningens gesims – også når pulttakets øvre ende ligger midt over bygningskroppen og ikke ut mot fasaden. Veilederen angir også at mønet på en ark er å anse som bygningens gesimshøyde.

Veilederen av 2007 innfører planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt en bygningsdel, som grunnlag for når bygningsdelen stikker mer enn 0,5 m opp over gjennomsnittsnivået og dermed er måleverdig. Det kan lett oppstå uenighet om hva som inngår i bygningsdelen og hvilke terrenglinjer som skal inngå i beregningen.

Vi vil presisere at veileder «Grad av utnytting» er å anse som en preakseptert løsning på samme måte som den ordinære veiledningen til TEK10. TEK10 § 2-1 sier at prosjekterende kan velge å benytte analyse istedenfor preaksepterte løsninger for å bevise at forskriftens funksjonskrav er oppfylt. Denne anvisningen kan brukes som underlag for en slik analyse.

8 Bygningers høydeplassering

Ved søknad om tiltak skal kommunen godkjenne en bygnings plassering i høyden (pbl (1985) § 70.1 / pbl (2008) § 29-4).

Bygningens høydeplassering og bygningens høyde er to ulike begreper. Bygningens høyde beregnes ut fra gjeldende regler i pbl eller arealplan som beskrevet i pkt. 5, 6 og 7. Selv om en bygning er innenfor den aktuelle høydebegrensningen, kan kommunen kreve en annen høydeplassering av bygningen, det vil si kreve at bygningen må trykkes lavere ned i terrenget (eventuelt kreve bygningen hevet). Bygningens høydeplassering angis ofte med sokkelhøyde (kote på overkant kjellermur). Denne høydeplasseringen skal gjøres ut fra regelverket på søknadsstidspunktet, selv om beregningen av bygningens høyde skal gjøres i henhold til reglene som gjaldt da arealplanen for området ble vedtatt.

Kommunen kan legge flere vurderinger til grunn ved godkjenning av bygningers høydeplassering, blant annet om bygningen:

– er tilpasset tomta

– er til ulempe for naboer eller andre berørte

– må tilpasses estetisk

9 Referanser

91 Utarbeidelse

Denne anvisningen er skrevet av Jens Bjørneboe og oppdatert av Anders Kirkhus. Den erstatter anvisning med samme nummer, utgitt i 1-2000. Prosjektleder har vært Henning Vik. Faglig redigering ble avsluttet i april 2012.

92 Byggforskserien

Se relevante anvisninger.

93 Lover og forskrifter

Plan- og bygningsloven av 1985 (pbl (1985))

Lov om planlegging og byggesak av 2008 (pbl (2008))

Teknisk forskrift til pbl av 1997 (TEK-97)

Forskrift om tekniske krav til byggverk av 2010 (TEK10)

Grad av utnytting. Veileder til Tekniske forskrifter til plan- og bygningsloven kapittel III av 1997

Grad av utnytting. Veileder av 2007

94 Standarder

NS 3940 Areal- og volumberegning av bygninger, 2. utgave, 1986

NS 3940 Areal- og volumberegning av bygninger, 3. utgave, 2007

NS 3940 Areal- og volumberegning av bygninger, 4. utgave, 2012

© SINTEF Byggforsk

Materialet i dette dokumentet er omfattet av åndsverklovens bestemmelser. Uten særskilt avtale med SINTEF Byggforsk er enhver eksemplarfremstilling, tilgjengeliggjøring eller spredning utover privat bruk bare tillatt i den utstrekning det er hjemlet i lov eller tillatt gjennom avtale med Kopinor, interesseorgan for rettighetshavere til åndsverk. Utnyttelse i strid med lov eller avtale kan medføre erstatningsansvar, og kan straffes med bøter eller fengsel.