0 Generelt

Planlagte bygningsvolumer i et byggeområde. Modell: Arkitektkontoret GASA AS

01 Innhold

Denne anvisningen drøfter grad av utnytting slik det var definert i teknisk forskrift til plan- og bygningsloven i perioden 1997–2006. Anvisningen gjelder derfor kun når den gjeldende reguleringsplanen er vedtatt, eventuelt stadfestet, i denne perioden. Punktene i anvisningen følger framstillingen i veiledningen til teknisk forskrift, se pkt. 93.

Grad av utnytting kan fastsettes etter tre beregningsmåter. I tillegg kan det stilles krav om minste areal til uteopphold.

02 Plan- og bygningsloven med forskrifter

Teknisk forskrift til plan- og bygningsloven, vedtatt i 1997, erstattet «Byggeforskrift -87». Foruten omredigering av teksten, ble det foretatt én viktig endring: Etasjeantall skal ikke lenger brukes som høydebegrensning. Høyde på bygninger skal i stedet fastsettes som kotehøyde eller i meter fra planert terreng.

I byggeforskriftene som gjaldt fram til 1987, brukte man beregningsmåten «utnyttingsgrad» eller «U-grad». Se pkt. 7 i denne anvisningen.

03 Hensikt

Hensikten med bestemmelser om grad av utnytting er å regulere bygningers volum over terreng og bygningers totale areal. Grad av utnytting kan fastsettes i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel, reguleringsplan eller bebyggelsesplan og blir fastsatt for et område som vises med grenser på kart. Området har ett eller flere reguleringsformål etter plan- og bygningsloven § 25, pkt. 1 til 8 eller § 28-2.

Grad av utnytting angis i prosent eller med m² bruksareal.

1 Hovedregler

11 Generelt

For et område skal grad av utnytting angis på én eller flere av de følgende beregningsmåtene:

a) prosent bebygd areal (%-BYA)

b) tillatt bruksareal (T-BRA)

c) prosent tomteutnyttelse (%-TU)

I tillegg kan man angi minste uteoppholdsareal (MUA). Andre beregningsmåter enn de som er beskrevet i forskriften, skal ikke brukes i bestemmelser.

Bestemmelser om grad av utnytting skal regulere bygningers volum over terreng og bygningers totale areal.

12 Tilleggsbestemmelser i planer

Avvik fra høydebestemmelsene i plan- og bygningslovens § 70 må fastsettes i den enkelte planen. Er ikke dette gjort, kan bygningen ikke oppføres med større høyde enn fastsatt i § 70.

I forarbeider til arealplaner bør man bruke orienterende begrep som for eksempel bolig per dekar.

Når et område får fastsatt grad av utnytting, får utbygger klart avgrensede rettigheter for hvor store bygningsareal han kan oppføre.

13 Funksjon og anvendelse

Forskriften gir mulighet til å velge mellom forskjellige beregningsmåter for at man best mulig skal kunne tilpasse seg områdene som skal utbygges og de forskjellige formene for bebyggelse som er aktuelle.

Omregning fra en beregningsmåte til en annen er ikke uten videre mulig.

Tabell 13 viser en sammenstilling av definisjoner og en vurdering av funksjon og anvendelsesområder som et grunnlag for å velge beregningsmåte.

Tabell 13

Tabellen gir en oversikt over beregningsmåtene i henhold til forskriften.

14 Minste uteoppholdsareal (MUA)

141 Generelt. Minste uteoppholdsareal angis i m2 og skrives MUA = 00 m2, se tabell 141.

Uteoppholdsareal er definert som de delene av tomta som ikke skal være bebygd eller avsatt til kjøring og parkering. Deler av terrasser og takterrasser som ikke er overbygd, kan regnes som uteoppholdsareal. Det kan også stilles krav til arealets egnethet til uteopphold.

Tabell 141

Tabellen gir en oversikt over minste uteoppholdsareal (MUA) som en kvalitetssikring av et område.

142 For boliger, skoler, barnehager mv. bør det angis minste uteoppholdsareal inklusive lekeareal. MUA angis i m2 per bolig/skole/barnehage mv. Det samme gjelder for andre bygninger der det etter kommunens skjønn er nødvendig å avsette minste uteoppholdsareal.

Retningslinjer for arealbehov for lekeplasser og andre utearealer i boligområder er gitt i Planlegging 312.304.

2 Prosent bebygd areal (%-BYA)

21 Generelt

Prosent bebygd areal fastlegger forholdet mellom bebygd areal og netto tomt, og  angis i prosent: %-BYA = 00 %. Bebygd areal omfatter alle bygninger på tomta, også garasje/carport. Se fig. 21.

Prosent bebygd areal bør suppleres med bestemmelser om bygningers høyde. Der hvor intet annet er sagt i arealplanen, gjelder plan- og bygningslovens § 70 nr. 1, som fastsetter gesimshøyden til 8 m og mønehøyden til 9 m.

Høyden måles fra planert terreng som vist i fig. 54 a. Se Planlegging 310.222 for flere detaljer.

I de fleste situasjonene er prosent bebygd areal den mest anvendelige målemetoden. Prosent bebygd areal gir styring med flere forhold: bebygd og ubebygd areal og høyder på bygninger.

Bebygd areal beregnes etter målereglene i NS 3940. Det innebærer blant annet at man skal regne med fasadekledning, åpent areal innenfor bygningens fasadeliv, åpen garasje/carport, samt utkragede og/eller understøttede bygningsdeler utenfor fasadeliv. Metoden er praktisk i bruk fordi alle målene skal tas utvendig.

Fig. 21

Prosent bebygd areal er det bebygde arealets andel av tomta, målt i prosent. Resultatet kan bli et kort, bredt eller langsmalt hus. Begge har det samme bebygde arealet og den samme maksimale høyden.

22 Bruk

I fortetningsstrøk er %-BYA bedre egnet enn andre metoder, fordi det kan gi ønskelig styring med utformingen.

Prosent bebygd areal er mindre hensiktsmessig i strøk hvor detaljutforming av bygningsvolumet er viktig – for eksempel i bykjerner – og i strøk hvor forholdet mellom størrelsen på tomta og bygningen er mindre vesentlig, som i områder med fritidsbebyggelse.

3 Tillatt bruksareal (T-BRA)

31 Generelt

Tillatt bruksareal for bebyggelse på en tomt angis i m2 og skrives T-BRA = 00 m2. Se fig. 31. Bruksarealet beregnes med utgangspunkt i NS 3940 og med endringer fastlagt i forskriftens § 3-5:

– Tillatt bruksareal beregnes også for uinnredede bygningsvolumer som tilfredsstiller standardens krav til høyde og bredde, og som dermed kan innredes til bruksformål.

– Det skal ikke gjøres fradrag for kanaler, sjakter, skillevegger og tykke innervegger.

– For rom med stor høyde beregnes tillatt bruksareal som om det var lagt et horisontalplan for hver 3. meter. Romhøyden må være over 4,9 meter for at arealet skal regnes med flere ganger.

– Overbygd, åpent areal (OPA) mer enn 1,0 m innenfor kant av takoverdekning skal legges til tillatt bruksareal.

Fig. 31

Tillatt bruksareal er det maksimalt tillatte arealet målt etter NS 3940 med endringer fastlagt i forskriftens § 3-5. Tomta varierer; huset kan være like stort.

32 Bruk

Tillatt bruksareal, T-BRA, setter en øvre ramme eller tildeler en kvote for bruksarealet på en tomt. Der det bygges ut flere tomter med ulik størrelse, kan rammen være den samme for flere tomter.

Beregningsmåten egner seg i områder med regulerte tomtegrenser hvor kommunen vil styre belastningen på omgivelsene – for eksempel ved utbygging av industri-, kontor- og forretningsområder. Brukt sammen med regulerte tomtegrenser og høydebegrensning, kan T-BRA sikre noenlunde ensartet bebyggelse for eksempel i hytteområder der tomtene har ulik størrelse.

4 Prosent tomteutnyttelse (%-TU)

41 Generelt

Prosent tomteutnyttelse er bruksareal i prosent av tomtas areal og skrives %-TU = 00 %. Se fig. 41.

Fig. 41

Prosent tomteutnyttelse er bruksareal angitt i prosent av tomtas areal. Resultatet kan i stor grad bestemmes av tiltakshaver og kan bli et hus i en etasje eller et høyt hus med mindre grunnflate.

42 Bruk

Prosent tomteutnyttelse regulerer forholdet mellom bruksareal av bygninger og tomtearealet. Bruksarealet kan variere proporsjonalt med tomtearealet. Større tomter kan dermed tillates bebygd med tilsvarende større bygninger.

Prosent tomteutnyttelse gir store muligheter for fleksibilitet og frihet i prosjektering.

Når tomteutnyttelsen og reguleringsformålet er kjent, kan man tidlig beregne de eksterne virkningene planen vil få på infrastrukturen (trafikk, kommunikasjon).

Prosent tomteutnyttelse har det felles med prosent bebygd areal at bygningsvolumet på en tomt kan variere med størrelsen på tomta.

5 Grunnlag for beregninger

51 Generelt

Planbestemmelser, NS 3940 og forskriften er utgangspunkt for beregning av bruksareal, terrenghøyde og bygningers høyde.

52 Bruksareal helt eller delvis under terreng

Særskilt bestemmelse til planen skal angi om bruksareal under terrengnivå skal regnes med helt eller delvis. Eksempel på verdier for slikt areal kan være:

– 100 % for plan som har himling mer enn 1,5 m over det gjennomsnittlige terrengnivået

– 50 % for plan som har himling mellom 1,5 og 0,5 m over det gjennomsnittlige terrengnivået

– 0 % for plan som har himling mindre enn 0,5 m over det gjennomsnittlige terrengnivået

53 Gjennomsnittlig terrengnivå rundt en bygning

Begrepet innebærer at skrånende eller kupert terreng regnes om til et gjennomsnittlig horisontalt referanseplan, det vil si et nivå med en viss kotehøyde. Nivået skal beregnes med utgangspunkt i ferdig planert terreng. Dette kan være tilbakefylt, terrassert, oppfylt eller utgravd terreng, se fig. 53 a og b.

Gjennomsnittsnivået skal fastsettes for hele bygningen under ett. Unntak kan gjøres i spesielle tilfeller der bygningen må vurderes som oppløst i flere mindre enheter. Gjennomsnittlig terrengnivå kan fastlegges på en enkel eller en mer nøyaktig måte, avhengig av byggesakens omfang, byggets plassering og terrengforholdene. For enkle bygninger på tomter med lite eller jevnt fall, vil det normalt være tilstrekkelig å fastsette kotehøyden i hvert hjørne av bygningen og beregne gjennomsnittet – det vil si summere kotehøydene for hvert av de fire hjørnene, og dividere summen på fire.

Når T-BRA eller %-TU fastsetter grad av utnytting, benyttes gjennomsnittsnivået som grunnlag for å avgjøre hvor mye bruksareal helt eller delvis under terreng som skal medregnes.

Fig. 53 a

Eksempler på ferdig «planert terreng» når det er oppfylt

Fig. 53 b

Eksempel på ferdig «planert terreng» når det er gravd ut

54 Bygningers høyde

Maksimal høyde angis til gesims og/eller møne enten i meter over gjennomsnittlig terrengnivå rundt bygningen eller med kotetall. Mønehøyden måles fra toppen av mønet til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Gesimshøyden måles til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen til skjæringspunktet mellom veggliv og takflate, det vil si oppå takflaten, se fig. 54 a og b. Måling og regulering av bygningers høyde er nøyere behandlet i Planlegging 310.222.

Antall etasjer skal ikke brukes som høydebegrensning ved fastsettelse av grad av utnytting.

Når annet ikke er fastsatt, gjelder bestemmelsen i plan- og bygningslovens § 70 nr. 1, målt med utgangspunkt fra gjennomsnittlig terrengnivå rundt bygningen. Se kap. IV i Teknisk forskrift: «Måleregler».

Kotetall er egnet i flatt terreng og ved regulering av en enkelt tomt, for eksempel i tettbebyggelse. Maksimal høyde i meter er egnet når reguleringsbestemmelsene omfatter flere tomter eller større områder.

Bestemmelser til arealplanen kan styre former for planering og bearbeiding av terreng, blant annet med hjemmel i pbl § 74.2, «Skjønnhetsparagrafen».

Fig. 54 a

Høyde fra planert terrengs gjennomsnittsnivå er avhengig av terrengbearbeidingen.

Der det er arker, som utgjør mer enn en tredel av takets lengde, bør gesimshøyden måles oppå arken.

Fig. 54 b

Kotehøyde er uavhengig av terrengbearbeiding.

Fig. 54 c

Dersom ytterveggen føres forbi takflaten med parapet eller brystning, måles gesimshøyden til toppen av parapeten.

6 Tomt

61 Generelt

Tomt er det arealet som i kommuneplanens arealdel, reguleringsplan eller bebyggelsesplan, er avsatt til byggeområde. Med mindre annet er fastsatt i bestemmelser til den enkelte planen, gjelder den fastsatte graden av utnytting også for den enkelte eiendommen.

62 Netto tomteareal

Ved grad av utnytting brukes tomteareal som ligger innenfor grensene for reguleringsformålet. Tomte-arealet legges til grunn for beregning av tomteutnyttelse og prosent bebygd areal.

Figur 62 viser to eksempler på tomteareal i byggeområder: en enkelttomt og et boligfelt. Begge inneholder trafikkareal og uteoppholdsareal i tillegg til bygningene.

Arealet som ligger innenfor grensene for reguleringsformålet, skal legges til grunn.

Når grense for regulert trafikkområde eller friområde går innenfor tomtegrensene, skal tomtearealet måles til regulert trafikk-/friareal, ikke til tomtegrensene. Tomtearealet blir således mindre enn det målebrevet viser.

Fig. 62

Netto tomteareal av en enkelttomt og et boligområde

63 Parkering

Søknad om byggetillatelse skal vise hvordan parkeringen løses.

Garasje/carport inngår i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting. Vanlig grunnlag er 18 m2 for parkering i garasje på bakken og 25 m2 for parkeringskjellere og liknende (inklusiv manøvreringsareal).

7 Utnyttingsgrad

71 Generelt

Utnyttingsgrad (U-grad) ble benyttet i forskrifter fram til Byggeforskrift -87. I motsetning til nåværende beregningsmetoder som baseres på netto tomteareal, ble det ved beregning av U-graden brukt brutto grunnareal som inkluderte halvparten av tilstøtende vei, bane, plass, park, vann eller elv, maksimalt 10,0 m.

72 Bruk

Utnyttingsgrad kan ikke brukes i nye planer eller ved omregulering, men kan være brukt i planer som ble vedtatt før Byggeforskrift -87 trådte i kraft. For eiendommer der U-grad er fastsatt, vil denne fortsatt være gyldig inntil revidert plan eller nye bestemmelser er vedtatt. Utnyttingsgrad er derfor bare aktuell i forbindelse med praktisering av bestemmelser til eldre planer. De detaljbestemmelsene for arealmåling som gjaldt da planen ble stadfestet, skal legges til grunn ved beregningen.

Av de tre begrepene som brukes til å fastsette grad av utnytting i arealplaner vedtatt 1997–2006, er tomteutnyttelse det som mest likner utnyttingsgrad. Tomteutnyttelse kan derfor være godt egnet ved omregulering fra utnyttingsgrad, men det kan være store forskjeller på brutto grunnareal (som gjelder for utnyttingsgrad) og netto tomt (ved tomteutnyttelse). Det kan også være betydelige forskjeller på brutto areal av bygninger som brukes ved U-grad, og bruksarealet som brukes ved prosent tomteutnyttelse (%-TU). Det er ikke mulig å lage omregningsformler fra tallverdi for U-grad til tallverdi for %-TU.

73 Erfaringstall

For å fastsette tallverdi for grad av utnytting bør man ha kjennskap til tettheten i praksis. Tabell 73 gir tallverdier for boligområder. Utgangspunktet er vanlig gode prosjekter der hensyn til arealkrevende funksjoner er ivaretatt i rimelig grad.

Selv om bygningene er mer konsentrert i enkelte former, vil det arealet som kreves til trafikk, parkering på terreng og uteopphold, gjøre at forskjellene i tetthet ikke blir store når hele området betraktes under ett.

Tabell 73

Oversikt over vanlige tallverdier for grad av utnytting

(I tabellen er dekar ikke det arealet som er regulert til byggeområde, men det som er vurdert benyttet til boligformål.)

8 Regneeksempel

For å kunne foreta en sammenlikning mellom metoder for å beregne grad av utnytting, %-bya, T-bra, %-tu og U-grad, har vi tatt utgangspunkt i forutsetninger som vist i fig. 8.

Fig. 8

Flat tomt med areal 600 m2 er bebygd med en enebolig i to etasjer og kjeller med himling lavere enn 0,5 m over terrengnivå og en dobbeltgarasje. Målene på bygningene angir bindingsverket utvendig. Veggtykkelse, eksklusiv fasadekledning, er 0,20 m i boligen og 0,10 m i garasjen. Bygningene har utlektet liggende panel. Tomta ligger langs en atkomstvei med regulert bredde 10,0 m.

Bolig per dekar (bol/da) = 1,4

Prosent bebygd areal (%-BYA) = 20%

Tillatt bruksareal (T-BRA) = 182 m2

Prosent tomteutnyttelse (%-TU) = 30,3 %

Utnyttingsgrad (U-grad) = 0,24

Ved beregning av bebygd areal skal man etter NS 3940 regne med fasadekledningen og overdekte deler av terrasse og overdekt del av carport/garasje.

9 Referanser

91 Utarbeidelse

Denne anvisningen er utarbeidet av Jens Bjørneboe og oppdatert av Anders Kirkhus. Den erstatter anvisning med samme nummer, utgitt 2-1997. Prosjektleder har vært Henning Vik. Faglig redigering ble avsluttet i april 2012.

92 Byggforskserien

Se relevante anvisninger.

93 Lover og forskrifter

Plan- og bygningsloven (pbl) av 1985

Teknisk forskrift til pbl, kap. III og IV av 1997

Veileder til teknisk forskrift kapittel III, Grad av utnytting av 1997

94 Standarder

NS 3940 Areal- og volumberegning av bygninger, 2. utgave, 1986

© SINTEF Byggforsk

Materialet i dette dokumentet er omfattet av åndsverklovens bestemmelser. Uten særskilt avtale med SINTEF Byggforsk er enhver eksemplarfremstilling, tilgjengeliggjøring eller spredning utover privat bruk bare tillatt i den utstrekning det er hjemlet i lov eller tillatt gjennom avtale med Kopinor, interesseorgan for rettighetshavere til åndsverk. Utnyttelse i strid med lov eller avtale kan medføre erstatningsansvar, og kan straffes med bøter eller fengsel.